Gestire una casa vacanze su Airbnb può offrire ottime opportunità di guadagno, ma per farlo in modo consapevole è importante comprendere con precisione come funzionano le commissioni della piattaforma.
Ogni prenotazione comporta una trattenuta, che varia in base al tipo di struttura, alla modalità di pagamento e alle politiche scelte dall’host.
In questa guida, aggiornata al 2025, analizziamo nel dettaglio quanto trattiene Airbnb, come calcolare il costo reale delle commissioni e quali strategie adottare per ottimizzare i profitti mantenendo la competitività dell’annuncio.
Cosa sono le commissioni di Airbnb
Le commissioni di Airbnb sono la principale fonte di guadagno della piattaforma, e costituiscono una percentuale applicata su ogni prenotazione andata a buon fine.
In cambio di questa quota, Airbnb offre ai proprietari una serie di servizi fondamentali per la gestione delle locazioni brevi: dall’intermediazione nelle prenotazioni alla gestione dei pagamenti, fino all’assistenza clienti attiva 24 ore su 24 e alla promozione dell’annuncio su scala internazionale.
Le commissioni servono quindi a garantire una struttura operativa solida, che permette agli host di ricevere prenotazioni sicure e di beneficiare della visibilità globale che il portale offre.
È importante distinguere le commissioni di servizio applicate da Airbnb da altri eventuali costi di gestione, come le spese di pulizia o gli oneri fiscali legati all’attività ricettiva. Le commissioni, infatti, si riferiscono esclusivamente all’utilizzo della piattaforma.
In parallelo, per chiunque desideri mettere in essere un’attività redditizia (più o meno strutturata che sia), è fondamentale essere consapevoli di tutta quella serie di obblighi, doveri e soprattutto di costi che ruotano intorno a questo settore. A tal fine, per una panoramica più approfondita, suggeriamo la lettura dei nostri articoli sulle normative delle case vacanze, e sulla tassazione della casa vacanza.
I costi di Airbnb per gli host dal 2025
Nel corso degli anni, Airbnb ha modificato la struttura delle proprie commissioni per adattarsi alle esigenze del mercato, e garantire maggiore trasparenza nei prezzi. A partire dal 2025, la maggior parte delle strutture utilizza un sistema di tariffazione a carico dell’host, ma è utile conoscere entrambe le modalità (quella ormai passata, e quella attuale) per capire come incidono sui guadagni effettivi.
La vecchia commissione “Split-fee” (condivisa tra host e ospite)
Fino al 2025, Airbnb consentiva un modello di commissione “split-fee”, ovvero divisa tra chi gestiva la struttura e chi prenotava.
In questo sistema, l’host pagava una percentuale compresa tra il 3% e il 5% sul totale della prenotazione, mentre l’ospite sosteneva una commissione aggiuntiva che poteva arrivare fino al 14%, calcolata in base alla durata del soggiorno e alla tipologia di alloggio.
Questo modello consentiva agli host di pubblicare tariffe più competitive, ma creava una certa confusione per gli ospiti, che vedevano il prezzo finale aumentare in fase di pagamento.
Per questo motivo, Airbnb sta progressivamente abbandonando la formula condivisa, preferendo un sistema più trasparente.
Il nuovo modello di commissione “Host-only fee” (solo host)
Oggi Airbnb sta implementando sempre di più il modello di commissione interamente a carico dell’host, chiamato “Host-only fee” (che sarà l’unico possibile, a partire da dicembre 2025).
In questa formula, la piattaforma addebita all’host un’unica commissione pari al 15,5% del totale della prenotazione. L’ospite, quindi, visualizza un prezzo finale che corrisponde esattamente alla cifra inserita nell’annuncio, senza costi extra al momento del pagamento.
Questo sistema comporta per l’host la necessità di calcolare con attenzione le tariffe, in modo da tenere conto della commissione nel prezzo pubblicato, e mantenere comunque un margine di guadagno adeguato.
Ulteriori costi e commissioni di Airbnb da considerare
Oltre alla commissione principale applicata su ogni prenotazione, Airbnb può includere altri costi legati alla gestione amministrativa, alle politiche di cancellazione o ai servizi aggiuntivi offerti. Conoscere questi aspetti è fondamentale, per impostare correttamente i prezzi.
IVA e imposte sulle commissioni Airbnb
Le commissioni di Airbnb, come qualunque servizio commerciale, sono soggette all’IVA. In Italia e nei Paesi dell’Unione Europea la piattaforma applica automaticamente l’imposta sul valore aggiunto, in base alla sede fiscale dell’host.
Ciò significa che, ogni volta che viene emessa una fattura per le commissioni di servizio, l’importo include già l’IVA, che generalmente corrisponde al 22% in Italia.
Per gli host privati, l’IVA è già compresa nel totale trattenuto da Airbnb, quindi non è necessario versarla separatamente. Diversa la situazione per le aziende o i gestori professionali con partita IVA, che possono dover dichiarare tali importi nelle proprie scritture contabili, seguendo le regole previste dal regime fiscale adottato.
Costi di pulizia e spese di servizio
Tra i costi aggiuntivi più comuni figura la tariffa di pulizia, una voce che l’host può inserire autonomamente al momento della pubblicazione dell’annuncio. Si tratta di un importo fisso, addebitato direttamente all’ospite, pensato per coprire le spese di sanificazione e riordino dell’alloggio tra una prenotazione e l’altra.
Airbnb non trattiene una commissione specifica su questa voce, ma la include nel totale su cui viene calcolata la percentuale del servizio. Per questo motivo è importante impostare la cifra in modo realistico e proporzionato, tenendo conto del livello di pulizia offerto e della tipologia di struttura.
Comunicare in modo chiaro questa spesa agli ospiti è essenziale per evitare incomprensioni e mantenere un buon livello di trasparenza. La tariffa di pulizia, infatti, compare nel riepilogo dei costi durante la prenotazione, ma è sempre consigliabile menzionarla anche nella descrizione della casa vacanze.
Cancellazioni e rimborsi
Le commissioni Airbnb possono subire variazioni anche in base alle politiche di cancellazione scelte dall’host. Quando una prenotazione viene annullata dall’ospite, la piattaforma applica automaticamente le regole impostate nella sezione “Politiche di cancellazione”: flessibile, moderata o rigida.
Se la cancellazione avviene entro i termini che prevedono il rimborso totale, Airbnb restituisce all’ospite l’intera somma e non addebita la commissione all’host.
Se, invece, l’annullamento avviene fuori dai tempi consentiti, l’host riceve la quota prevista e la piattaforma trattiene comunque la commissione proporzionale al pagamento ricevuto.
In caso di cancellazione da parte dell’host, la situazione è diversa: Airbnb può applicare penali economiche o sospensioni temporanee dell’annuncio, soprattutto se il comportamento risulta ripetuto o ingiustificato.
Fanno eccezione le cause di forza maggiore, come emergenze sanitarie, calamità o impedimenti gravi, per cui la piattaforma può concedere la cancellazione senza costi aggiuntivi.
Commissioni Airbnb per esperienze e servizi
Oltre agli affitti brevi, Airbnb offre la possibilità di proporre esperienze: attività organizzate direttamente dagli host, come tour guidati, corsi di cucina o escursioni. In questo caso, il sistema di commissioni è differente rispetto a quello applicato per gli alloggi, poiché riguarda un servizio invece che un soggiorno.
Per ogni prenotazione di un’esperienza, Airbnb trattiene una commissione di servizio del 20%, calcolata sul prezzo stabilito dall’host.
Gli host possono aggiungere costi extra solo se strettamente necessari allo svolgimento dell’attività (per esempio, materiali o biglietti d’ingresso), ma è importante indicarlo in modo trasparente nella descrizione per garantire la chiarezza verso i partecipanti.
Costi per Airbnb Plus e inserzioni Premium
Airbnb propone programmi dedicati agli host che desiderano aumentare la visibilità del proprio annuncio, come Airbnb Plus o le inserzioni “Premium”.
L’adesione a questi programmi comporta costi aggiuntivi, che possono includere verifiche sullo stato dell’alloggio, shooting fotografici professionali e standard qualitativi più elevati.
Nel caso di Airbnb Plus, per esempio, la piattaforma effettua un’ispezione accurata dell’immobile, richiedendo una quota una tantum per la valutazione e la certificazione.
Pur rappresentando una spesa iniziale, questi programmi possono portare a un aumento delle prenotazioni e a una maggiore redditività nel lungo periodo, poiché le strutture certificate ottengono spesso una posizione privilegiata nei risultati di ricerca.
Pagamenti ai co-host o gestori
Molti host scelgono di collaborare con un co-host, o un gestore professionale per semplificare la gestione operativa della casa vacanze. Airbnb permette di configurare questa collaborazione direttamente dal pannello di controllo, impostando la divisione automatica dei guadagni.
In pratica, l’importo della prenotazione viene suddiviso secondo le percentuali stabilite dall’host principale: la piattaforma accredita la quota corrispondente a ciascun collaboratore, senza che siano necessari ulteriori passaggi.
La commissione di Airbnb viene applicata sull’importo totale, prima della ripartizione, per cui entrambi i soggetti ricevono la propria parte già al netto delle trattenute.
Nuove commissioni per gli ospiti
Airbnb ha poi introdotto nuove commissioni a carico degli ospiti, pensate per coprire costi di conversione e gestione internazionale dei pagamenti. Queste trattenute, che non riguardano gli host, si applicano alle prenotazioni effettuate in una valuta diversa da quella impostata dal proprietario della struttura.
In questi casi, la piattaforma addebita una commissione fino al 2% sull’importo totale della prenotazione, destinata a coprire le spese di cambio valuta e i costi bancari associati alle transazioni internazionali.
Anche se non influisce direttamente sui guadagni dell’host, è utile conoscerla, poiché può incidere sul prezzo finale percepito dall’ospite e, di conseguenza, sul tasso di conversione delle prenotazioni.
Come capire e calcolare le commissioni di Airbnb
Sapere dove visualizzare, e come interpretare, le trattenute della piattaforma consente di pianificare al meglio la strategia di prezzo.
All’interno del pannello host, nella sezione “Pagamenti e guadagni”, è possibile consultare in dettaglio tutte le transazioni effettuate.
Qui vengono mostrati il prezzo della prenotazione, la commissione di Airbnb e l’importo netto accreditato. La piattaforma evidenzia inoltre eventuali altre trattenute, come quelle per rimborsi o cancellazioni, fornendo un riepilogo completo di ogni movimento.
Airbnb addebita le commissioni di servizio in maniera automatica: non è necessario effettuare alcun pagamento manuale, o bonifico. La piattaforma gestisce l’intero flusso finanziario, trattenendo la propria quota al momento della transazione, e versando il resto al proprietario, in genere entro 24 ore dal check-in dell’ospite.
Esempio pratico di calcolo
Immaginiamo una prenotazione di una notte al prezzo di 100 euro. Con il modello “host-only fee”, Airbnb trattiene una commissione del 15,5%, pari a 15,50 euro. L’host riceve quindi un guadagno netto di 84,50 euro, che verrà accreditato automaticamente dopo il check-in dell’ospite.
Dal lato dell’ospite, l’importo totale pagato potrebbe includere una commissione di servizio aggiuntiva (se applicata dalla piattaforma), oltre a eventuali spese di pulizia impostate dall’host. Se, ad esempio, l’host ha aggiunto una tariffa di pulizia di 20 euro, il prezzo totale per l’ospite sarà di 120 euro, più le eventuali commissioni di Airbnb.
Questo semplice esempio permette di capire in modo immediato il funzionamento del sistema: Airbnb trattiene la propria quota dal totale dovuto all’host, mentre l’ospite vede un prezzo finale già comprensivo di tutti i costi.
Come ridurre i costi del servizio di Airbnb
Le commissioni di Airbnb sono una parte inevitabile del modello di intermediazione. Tuttavia, una gestione attenta consente di ridurne l’impatto sui guadagni complessivi.
Strategie per massimizzare il rendimento
Impostare il prezzo corretto è il primo passo per gestire in modo intelligente le commissioni di Airbnb. Ogni host dovrebbe sempre considerare la percentuale trattenuta dalla piattaforma nel calcolo delle proprie tariffe, in modo che il guadagno netto resti in linea con le aspettative.
Uno strumento utile è l’analisi dei prezzi medi nella propria zona: conoscere quanto applicano strutture simili consente di fissare un prezzo competitivo, senza sacrificare la redditività.
Anche la gestione della durata minima del soggiorno può incidere sui margini. Impostare un numero minimo di notti aiuta a ridurre il peso delle commissioni su prenotazioni troppo brevi, e a semplificare la gestione dei costi fissi come pulizie o check-in.
Allo stesso tempo, proporre tariffe flessibili nei periodi di bassa stagione o in occasione di eventi locali può aumentare il tasso di occupazione e bilanciare i costi di servizio.
Infine, migliorare la visibilità dell’annuncio è un modo efficace per compensare il costo delle commissioni con un maggior numero di prenotazioni. Foto professionali, descrizioni chiare e recensioni positive rendono la struttura più attraente, e favoriscono un miglior posizionamento nei risultati di ricerca.
Usare un gestionale
Un altro modo per ridurre indirettamente i costi di Airbnb è l’utilizzo di un software gestionale, che consente di centralizzare la gestione di più piattaforme da un unico pannello.
Questo strumento aiuta a mantenere aggiornate le disponibilità in tempo reale, evitando il rischio di overbooking e di conseguenti penali o perdite di prenotazioni.
Inoltre, riduce gli errori di calcolo legati alle commissioni e consente di analizzare le performance in modo dettagliato, migliorando la pianificazione economica dell’attività.
Creare un sito diretto per prenotazioni senza commissioni
Avere un sito web dedicato alle proprie strutture è una scelta strategica per chi desidera ridurre la dipendenza da Airbnb. Un sito con sistema di prenotazione diretta consente di ricevere richieste e pagamenti senza intermediari, eliminando del tutto le commissioni di piattaforma.
Oggi esistono soluzioni semplici e professionali per integrare moduli di prenotazione e pagamento sicuro, sincronizzandoli con i calendari di Airbnb. In questo modo, si mantengono aggiornate le disponibilità e si evita il rischio di doppie prenotazioni.
Oltre al vantaggio economico, un sito diretto rafforza la brand identity della struttura e favorisce la fidelizzazione degli ospiti, che possono tornare a prenotare senza passare da portali terzi.
Pubblicare l’annuncio anche su altre piattaforme
Diversificare i canali di promozione è una strategia utile per ampliare la visibilità e ottimizzare i costi. Pubblicare l’annuncio su portali come Booking, Vrbo o su siti regionali dedicati al turismo permette di intercettare pubblici diversi.
Utilizzare più piattaforme conviene soprattutto per chi gestisce più immobili, o desidera raggiungere mercati internazionali. Tuttavia, è importante mantenere una gestione coordinata per evitare incongruenze di prezzo o doppie prenotazioni.
Commissioni Airbnb – FAQ
Abbiamo raccolto qui di seguito le domande più poste dagli host relative alle commissioni di Airbnb, e, più in generale, al funzionamento della piattaforma e ad alcune sue dinamiche.
- Quanto si prende Airbnb per ogni prenotazione?
Da fine 2025, le strutture dovranno utilizzare il modello “Host-only fee”, in cui l’intera commissione è a carico dell’host. La percentuale standard si aggira intorno al 15,5% sul totale della prenotazione; - Si può pubblicare un annuncio gratuitamente?
Sì, creare e pubblicare un annuncio su Airbnb non comporta alcun costo iniziale. Le commissioni vengono applicate solo nel momento in cui si riceve una prenotazione confermata; - Airbnb addebita costi fissi mensili?
No, la piattaforma non prevede canoni di abbonamento o costi mensili obbligatori. L’unico addebito ricorrente è legato alle prenotazioni concluse; - Cosa succede se l’ospite cancella la prenotazione?
In caso di cancellazione, l’applicazione delle commissioni dipende dalla politica scelta dall’host. Se la prenotazione è rimborsabile, l’importo viene restituito all’ospite e l’host non paga la commissione. Se invece si tratta di una tariffa non rimborsabile, Airbnb può trattenere la commissione in proporzione alle condizioni di cancellazione impostate; - Le commissioni cambiano in base al Paese o alla valuta?
Sì, la percentuale può variare leggermente a seconda del Paese in cui si trova la struttura e della valuta utilizzata per la transazione. Inoltre, per le prenotazioni in valuta diversa da quella dell’host, Airbnb applica una commissione aggiuntiva fino al 2% agli ospiti, a copertura dei costi di conversione.
Come evitare i costi del servizio di Airbnb
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